Орендна плата: у пошуках компромісу між землевласником і орендарем

До редакційної пошти продовжують надходити листи від власників земельних наділів (паїв). Ось і останнім часом до редакції звернулися одразу декілька заявників з різних районів області, котрі поскаржилися на вкрай низький, на їхню думку, розмір орендної плати за користування ріллею. Про це і поговоримо у цій публікації.

Пайовики-орендарі ПОСП «Золота нива» Новобузького району Віра Антоненко з м. Нового Бугу та Наталія Ревкова, яка нині мешкає у м. Миколаєві, оббивають пороги різних інстанцій уже не перший рік. Жінки сподіваються на істотне збільшення орендної плати, котру сплачує їм орендар відповідно до укладених договорів.

У листі до «РП» Віра Яківна та Наталія Михайлівна написали, що, на їхню думку, вони отримують найменшу орендну плату в Новобузькому районі. «Просимо виплатити не менше 3 тисяч гривень за 1 гектар, так, як усі виплачують», – а це вже із листа на ім’я керівника ПОСП «Золота нива» В.І. Ключника з боку близько 40 пайовиків.

Варто нагадати, що це вже друге подібне звернення до редакції від орендодавців ПОСП «Золота нива» (щоправда, перше, яке надійшло рік тому, було анонімним). Тож варто нагадати про сутність претензій з боку власників земельних наділів.

Отже, договори оренди між ПОСП «Золота нива» і орендодавцями були підписані ще далекого 2003 року і розраховані на термін 16 років. Підвищення орендної плати до 3 відсотків від нормативної грошової оцінки землі мало місце в 2010 році. Відтоді розрахунок щорічної орендної плати відбувається з врахуванням індексів інфляції. Однак орендна ставка останніми роками аж ніяк не влаштовує частину пайовиків, і вони пишуть численні скарги в усі органи влади – від місцевої до обласної, а також – звертаються до орендаря з пропозицією про збільшення ставки орендної плати шляхом укладання додаткової угоди.

Бажання орендодавців зрозуміло – хто не хоче отримувати більший розмір орендної плати, пенсії, зарплати. Але що з цього приводу каже закон?

Відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі», розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Водночас у статті 31 цього Закону зазначено, що, цитую, «договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором».

Як бачимо у нашому випадку, розірвання угоди однією стороною без згоди іншої сторони у договорах оренди не прописано. Згоди між орендарем та орендодавцями з цього питання досягнуто також не було – і це попри те, що підприємство регулярно збільшувало орендну плату. Так, минулого року вона становила 1 тисячу 642 гривні у розрахунку на один гектар, тож «на руки» пайовики отримали близько 1300 гривень, хоча воліли торік мати до 2 тис. грн.

За підсумками поточного року власники земельних паїв таки отримали «омріяну» орендну плату – трохи більше 2 тисяч гривень «чистими» за 1 га, проте, як було вказано вище, частина з них прагнули мати за підсумками 2017 року вже по 3 тисячі гривень з одного гектара. «Для керівника це, може, й не гроші, а для нас вони мають велике значення, – вважають В. Антоненко і Н. Ревкова. – Скажіть, як можна прожити на пенсії у 1200-1600 гривень? Хліба купи, ліки купи, за світло, газ, воду розрахуйся…».

Погоджуємось із нашими читачами: життя – складне, а ціни на товари найпершої необхідності, які і без того високі, продовжують зростати мало не щотижня. У свою чергу, пайовики пропонують свій варіант розв’язання цієї конфліктної ситуації: «якщо немає прибутку, то нехай керівник віддасть нам ці паї, а ми найдемо вже інших орендарів, які будуть з нами розраховуватись на нормальних умовах. Чому не віддає землі? Значить, вигода є».

І тут цілком можна зрозуміти людей – заробивши багаторічною тяжкою працею на клаптик землі, вони сподіваються мати надійний соціальний захист на схилі літ. А якщо ще інші орендодавці кажуть, що у них орендна плата на тисячу гривень більше…

Натомість варто поставити себе і на місце орендаря, тим паче такого великого, як ПОСП «Золота нива». Беручи на багато років в оренду чималу площу ріллі, підприємство-орендар має розробити та неухильно дотримуватися бізнес-плану. Для цього підприємство детально прораховує всі свої доходи та витрати, зокрема по виплаті кредитів, закупівлі насіння, техніки, виплаті зарплат та орендної плати, сплаті податків тощо. І весь цей проект якраз і розрахований на певний масив ріллі, що є у володінні підприємства, а також – на визначений термін. Що буде з економікою підприємства, якщо щороку від масиву землі «раптово», за бажанням однієї сторони договірних відносин, від’єднуватимуться десятки або навіть сотні гектарів орендованої землі? І чи зможе в такому випадку товариство виконувати свої зобов’язання перед своїми працівниками, бюджетом, тими самими пайовиками?..

Звичайно, при цьому і пайовики не повинні бути обділеними увагою. Гарний господар завжди подбає про те, щоб орендодавці почувалися захищеними і задоволеними, й навіть не мали найменшого бажання змінити орендаря. Одне слово, орендодавець і орендар мають співпрацювати на умовах партнерства, взаємної поваги та врахування обопільних інтересів. До речі, судячи з листа до редакції, автори звернення до «РП» з великою повагою ставляться до багаторічного керівника «Золотої ниви» В.І. Ключника, тож, напевно, каменем спотикання став саме «матеріальний фактор».

Отже, констатуємо: ПОСП «Золота нива» так і не може досягти згоди з окремими пайовиками. І це при тому, що підприємство здійснює свої відносини з орендодавцями у повній відповідності до законодавства. Це підтвердили у своїх відповідях заявникам Новобузька райдержадміністрація, Миколаївська обласна державна адміністрація, Головне управління Держгеокадастру. Нічого не дали невдоволеним пайовикам і звернення до суду – всі процеси виграло підприємство-орендар.

То як орендарю надалі співпрацювати з пайовиками?

Людмила Ключник, заступник директора ПОСП «Золота нива», переконана: «воду каламутить» лише незначна частина пайовиків, усі ж інші цілком задоволені виконанням умов договору.

– У нас загалом близько 700 пайовиків, – зазначає Людмила Василівна, – от і порахуйте відсоток тих, хто висуває претензії щодо розміру орендної плати. Думаєте, ми не хочемо збільшити виплати? Але ж не все залежить від нас, є ще й погодно-кліматичні умови, інші фактори. Буде урожайний рік, і Володимир Іванович Ключник без вагань ще додатково збільшить орендну плату.

Телефонуємо до Новобузької райдержадміністрації, щоб дізнатися загальну ситуацію по району стосовно ставки орендної плати за землю та чи насправді підприємство, очолюване В.І. Ключником, надто мало сплачує за використання людських паїв?

– Людей можна зрозуміти, адже їм завжди хочеться мати більше, і це цілком природно, – зазначає перший заступник – виконувач обов’язків голови Новобузької райдержадміністрації Наталія Завальнюк. – Але статистика свідчить про те, що в районі немає значних коливань по виплаті орендної плати за землю. Якщо по ПОСП «Золота нива» цього року виплачувала близько 2500 гривень на один гектар, то, відповідно до здійсненого нашими фахівцями оперативного аналізу, в середньому по району цей показник становить у районі 2200 грн. Для порівняння: минулого року середня орендна плата становила 1450 гривень за один гектар.

Тож виходить, «Золота нива» сплачує орендну плату навіть у більшому розмірі, ніж у середньому по району. При цьому з 2003 року не було жодного випадку, коли б підприємство заборгувало своїм пайовикам. Можливо, незадоволеним власникам земельних паїв варто звернути увагу і на цей немаловажний фактор?..

Автор іще одного звернення до «РП», Андрій Михайлович з Братського району (наш читач просив не називати його прізвище на шпальтах газети), також вважає орендну плату на землю несправедливою (ключове слово в контексті даної проблеми. – Ред.). У 2016 році пайовик отримав на руки близько 1 тисячі гривень орендної плати за один гектар. Погоджуємось із нашим читачем: це, звісно, замало за сучасних реалій. За словами Андрія Михайловича, термін оренди земельної ділянки спливає в цьому році, і орендар поставив питання руба: якщо орендодавець пролонгує договір на ще декілька років, то він заплатить вдвічі більше. Натомість сам пайовик ставить питання інакше: якби орендар добре платив протягом усього терміну оренди, то він би і так віддав йому землю на подальший термін.

Що ж, наразі орендодавець перебуває у вигіднішому становищі, ніж орендар: він може обирати потенційних партнерів з-поміж тих, хто запропонує йому кращі умови договору оренди. Відповідно висновок напрошується сам собою: в інтересах орендодавця – укладати короткотривалі договори оренди з тим, щоб мати більший вплив на іншу сторону договірних відносин. Утім орендарі із зрозумілих причин зацікавлені в укладанні більш пролонгованих договорів: від 8-10 років і більше. Й справді, хто буде вкладати серйозні гроші в розвиток свого підприємства, якщо договори будуть чинними короткий період часу?

На надто низький рівень орендної плати скаржаться і орендодавці ТОВ «Зоря-Агро» Доманівського району. Про конфлікт між людьми та керівництвом підприємства наша газета писала у статтях «У пошуках згоди…» («РП» від 26.11.15) та «Пайовики: кріпаки на власній землі?» («РП» від 03.09.16).

Нагадаємо, що договори оренди були укладені терміном на 16 років. Попри низький рівень орендної ставки, орендар ще й не враховував у розрахунках з власниками ріллі коефіцієнт нормативної грошової оцінки землі. Унаслідок чого перед пайовиками утворилася значна заборгованість по орендній платі. Люди, намагаючись повернути те, що їм належить за законом, почали масово звертатися до суду, причому сподівалися також розірвати договори оренди з недбайливим орендарем. Але заборгованість по орендній платі було сплачено під час судового процесу, відтак суд… не знайшов підстав для розірвання договорів оренди.

Однак герой наших публікацій В’ячеслав Борецький не змирився з таким станом речей і затіяв судову тяжбу з ТОВ «Зоря-Агро» (директор О.С. Тюхтій). Орендодавець звернувся до Доманівського райсуду з позовом про внесення змін до договору оренди, а саме – збільшення до 7 відсотків від нормативної грошової оцінки землі. В обґрунтування своїх вимог позивач послався на один із пунктів договору оренди, яким передбачено раз на рік переглядати розмір орендної плати у разі зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції. Також у позовній заяві вказується і на значно нижчий рівень оплати порівняно із середнім по сільській раді, і на рекомендації Держгеокадастру щодо збільшення орендної плати до 8% від нормативної грошової оцінки земель державної власності, що відповідає справедливим ринковим умовам, і на значне підняття цін та тарифів. Окремо орендодавець наголошує на своє складне матеріальне становище: він через життєві обставини самостійно виховував та навчав у виші доньку…

Але районний суд не знайшов підстав для задоволення позову. Не було успішним для В. Борецького і апеляційне оскарження судового рішення. А днями стало відомо: касаційна скарга також залишилася без задоволення. Тож В’ячеславу Валентиновичу та іншим орендодавцям, не задоволеним рівнем орендної плати, вочевидь, доведеться дотерпіти до закінчення термінів договорів оренди, а вже потім укладати нові угоди з іншими орендарями – тими, хто платитиме достойну, на думку пайовиків, орендну плату.

Водночас хочемо застерегти орендодавців від необдуманих дій по зміні орендаря. Передусім, наголошуємо на тому, що правовідносини з новим орендарем землі можна укладати лише тоді, коли закінчився термін дії попереднього договору зі «старим» орендарем.

Як приклад наведемо ситуацію по селу Михайло-Ларине Вітовського району. У 2010 році місцеві власники земельних паїв здали ріллю в оренду ТОВ «Злагода-Плюс» терміном на сім років. Спочатку пайовиків усе влаштовувало, але згодом вони стали нарікати на затримки із виплатою орендної плати, незадовільний стан полів тощо. Зрештою, навесні цього року керівник товариства Микола Васильєв зібрав людей у сільській раді і відмовився від землі. Мовляв, обробляти поля не в змозі, тож іде.

Перед пайовиками постало питання – куди подітися зі своїми паями? Переходити до одного з місцевих орендарів, Михайла Любченка, частина пайовиків категорично відмовилася. А укласти договори з тим товариством, з яким бажали люди, з різних причин не вдалося.

І тут влітку 2017 року в селі невідомо звідки з’явився «ініціативний молодий хлопець», який запропонував укласти договори оренди з підприємством ТОВ «НВП «Південний степ», та й ще на цілком прийнятних умовах орендної плати: 8,5 відсотка, або по 2 тисячі гривень на гектар, причому ці параметри фіксувалися в угодах.

Що це за підприємство, ніхто з пайовиків достеменно не знав. Проте насамперед з матеріальних міркувань на пропозицію товариства «НВП «Південний степ» пристали близько 60 пайовиків. Речові права оренди були зареєстровані у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі – Реєстр). Державну реєстрацію речових прав, а саме – права оренди паїв – здійснила державний реєстратор Новобузької міської ради. Люди навіть встигли отримати гроші від нового орендаря. Здавалося тоді пайовикам, що, нарешті, їхні проблеми залишилися у минулому. Аж раптом…

Аж раптом люди почали отримувати листи з повідомленнями про те, що їхня земля знаходиться в оренді до 2019 року у товариства… «Злагода-Плюс». Та найбільше здивувало і навіть обурило пайовиків те, що, як з’ясувалося, «Злагода-Плюс» передала земельні ділянки в суборенду, причому не кому-небудь, а… ТОВ «МЛАС» – підприємству Михайла Любченка. Надто непокоїть селян і те, що договори суборенди буцімто укладені на сім років, відтак, на їхню думку, паї можуть опинитися на тривалий термін у людини, з котрою вони не хотіли мати ніяких договірних відносин.

Але, як виявилося, неправомірними були якраз договори з «НВП «Південний степ». Справді, у договорах оренди з ТОВ «Злагода-Плюс», датованих 1 листопада 2010 року, для ділянок передбачений строк дії угод сім років (крім земель під багаторічними насадженнями). Також одним із пунктів договору зазначено, що початок його дії обчислюється після підписання сторонами акта приймання-передачі. Як виявилося, цей документ також датований листопадом 2010 року. Отже, відповідно до умов договору та підписаних документів, строк дії договорів, укладених на сім років, мав спливти у листопаді 2017 року.

Однак не все так просто. Адже відповідно до статті 17 Закону України «Про оренду землі» об’єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації (виділено нами.  – Ред.) права оренди, якщо інше не встановлено законом. А оскільки договори оренди були зареєстровані у районному відділі Держкомзему лише в лютому 2012 року, то саме з цієї дати слід вираховувати термін оренди землі. Таким чином, де-юре договори оренди, укладені на сім років, втрачають чинність у лютому 2019 року.

Звичайно, пересічні власники землі можуть не знати таких юридичних тонкощів. Однак дивує, що на ці суттєві обставини не зважила державний реєстратор з Новобузької міської ради. Адже відповідно до чинного законодавства державний реєстратор був зобов’язаний перевірити наявність інших речових обтяжень на землю, в тому числі шляхом здійснення запитів до державних органів у сфері земельних відносин.

Зрештою, державному реєстратору довелося виправляти власні «помилки» шляхом відміни державної реєстрації права оренди людських паїв товариством «НВП «Південний степ» та внесення до Реєстру речових прав на оренду паїв товариством «Злагода-Плюс», чим, власне, підтверджувався факт державної реєстрації договорів оренди у 2012 році. А ще за декілька днів уже іншим державним реєстратором, з Вітовської райдержадміністрації, було прописано у Реєстрі ще одне речове право, а само – договори суборенди між ТОВ «МЛАС» та ТОВ «Злагода-Плюс».

Отже, люди хотіли як краще, а вийшло самі бачите як. Тож тепер пайовикам, якщо хочуть припинити орендні відносити зі «Злагодою-Плюс», слід дочекатися завершення терміну оренди (а це – початок 2019 року) і лише потім внести відповідні відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Саме з того моменту договір оренди буде припиненим і фактично, і де-юре. Після чого власники земельних паїв матимуть повне право укладати і реєструвати договори оренди з тими, з ким самі забажають.

Звернулися ми по коментарі і до Головного управління Держгеокадастру в Миколаївській області. Там пообіцяли прокоментувати загальну ситуацію зі сплати орендної плати на Миколаївщині, нюанси взаємовідносин орендарів та орендодавців, дати слушні поради власникам землі. Тож на цьому крапку не ставимо.

Андрій ТЮРІН

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.


*